家づくりの基礎知識

土地選びのポイントは?自分たちに合う土地を探そう!

土地探しは「ご縁」です。

 

どれだけ探しても良い土地が見つからないときもあるし、いきなりひょっこり巡り合うこともあります。

 

それでも確実に言えることは、「良い土地はすぐに売れてしまう」ということです。

 

その良い土地に巡り合ったときすぐに判断ができるか、迷ってあたふたしているうちに購入されて後悔してしまうのか

 

 

この記事では土地を選ぶためにどんなことをチェックすればいいのかすぐに判断するためには事前に何を準備しておくといいのかを紹介していきます。

 

 

家を建てて幸せな生活を送るためにはその土台となる「土地」が非常に重要です。

 

この記事を読んでしっかりと準備をしておきましょう!

 

この記事を読んでわかること

  • なぜ土地探しで「事前準備」が大切なのか
  • 良い土地の探し方
  • 土地探しをする前に考えておきたいこと
  • 土地選びのチェックポイント
  • 選んだ土地によっては家を建てるのに規制がかかってしまうことも

 

良い土地に巡り合ったときのために必要なこと

突然やってくる良い土地との巡り合わせで即座に判断して行動するためには事前に準備しておくことが大切です。

 

そのためには、土地選びのポイントを知っておき、自分たちが土地を選ぶときの優先事項を決めておくことが必要です。

 

ハッキリ言って、自分たちの理想を100%叶えてくれる土地は現れません。

 

だからこそ、土地を決めるときの優先順位妥協してもいいポイントなどの判断基準を事前に決めておくことが重要です。

 

 

そして、特に大切なことは最終判断を相談できるプロを決めておくことです。

 

信頼して家の建築を依頼できる住宅会社を先に決めておきましょう。

 

素人の判断だけで土地を決めてしまうと、失敗につながってしまう可能性が極めて高くなります。

 

家を建てるには非常に多くの法律や決まり、考慮しないといけないことがあります。

 

素人判断で購入した土地のせいで想い描いていた理想の家が叶わなくなってしまうこともあります。

 

余計な出費が増えてしまうこともあります。

 

どれだけ調べて慎重に購入しても素人だけでは見落としてしまうことが出てきてしまいます。

 

逆にきちんと信頼できるプロに相談すれば、

・その土地で想い描いていた家は実現可能なのか

・予算内で収めることができるのか

そのほかの不安点や疑問点を解消した状態で安心して土地を購入することができます。

 

 

事前に住宅会社(担当者)を決めたら、「良い土地が見つかれば、あなたに建築を依頼しますよ」という本気の意思を伝えておきましょう。

 

本気で家を建ててくれるお客さんが目の前にいたら、担当者も私たちに合った良い土地を本気で探してくれます。

 

 

良い土地に出会うためのテクニック

土地を探す上で多くの方がWebで探した経験があるとおもいます。

 

「不動産屋に依頼するのはネットで良い土地を見つけてから、その土地を扱う会社に行けばいいかな」と考えている方も多いのではないでしょうか?

 

不動産屋に行くのはなんか疲れるし、なんとなく騙されそうな感じがして気が引けてしまいます。

 

私だけですかね?笑

 

そんな私ですが、ぜひ不動産屋に足を運ぶことをおすすめします。

 

実は、良い物件はWebに掲載される 前に 決まってしまうこともあるんです。

 

土地を探しているのは私たちだけではありません。

 

不動産屋のお客さんで似たような土地を探している人がいたら、当然そのお客さんに「良い土地が出ましたよ」って連絡します。

 

「良い土地」というのはどこも似たような土地が好まれます。

 

なので、探している地域で良い土地が出たら、不動産屋に直接依頼している人のもとに連絡がいきます。

 

インターネットだけで探していると良い土地に巡り合う機会を逃してしまうかもしれないのです。

 

なので、気が進まなくても直接不動産屋をたずねて、本気で土地を探していることをアピールしに行きましょう。

 

良い土地が出ると連絡をくれるかもしれません。

 

何度も言いますが、「土地探しはご縁」ですので巡り合う可能性を増やせば増やすほど良い土地が見つかりやすくなります。

 

 

土地選びをする前に考えておきたいこと

数ある土地の中から何を優先して土地を決めるのか。

 

土地を決めるときの基準優先順位を事前に決めておくと、不動産屋や住宅会社への相談がスムーズに進みます。

 

先ほども触れていますが、良い土地を探していても100%理想通りの土地には出会うことはありません。

 

立地も方角も広さも完璧なんだけど、予算をオーバーしているとか、

予算内だけど地盤が弱そうとか、

土地は理想的なんだけど道路の交通量が多いとか。

 

なので、自分たちにとって大切なもの、優先させるものは何かを家族で話し合っておくことが重要です。

 

土地にかける予算土地の広さ、形状通勤距離なのか、駅との距離の方が重要か、それとも日当たり風通しを優先するのか。

 

次で紹介するチェックポイントも参考にして、理想の暮らしのことを想像しながら考えてみてください。

 

 

土地を選ぶときのチェックポイント

漠然と良さそうな土地を探すのではなく、チェックするポイントを明確にしておくことが重要です。

 

そうすることで、確認漏れを防止できたり、数ある土地を比較しやすくなります。

 

 

交通の利便性

通勤通学の利便性

通勤通学にかかる時間

交通機関はどうか

路線は何本あるか

 

ラッシュ時の混み具合はできることなら通勤で使う経路や電車を実際にその時間に、曜日を変えて確認できるといいでしょう。

 

また、急な異動にも対応できるかも確認しておくと長く住み続けることができます。

 

車を所有しない場合は公共交通機関が重要になります。

 

 

最寄りの駅までのアクセス

最寄りの駅までは徒歩何分か

始発と終電の時間

バスで行くなら時間や本数

経路は不便でないか

 

そして、結構重要なことが「駅までの経路に街灯が整備されているか」です。

 

街灯の有無だけでも治安防犯性大きく変わります。

 

とくに子どもが通学で電車を利用する予定があるようなら、必ず確認しておきましょう。

 

 

買い物施設

日常の買い物をするコンビニやスーパーは近くにないと不便です。

 

週末にまとめ買いをするような大型のショッピングセンターも車で30分以内にはほしいところです。

 

また、職場の帰り道にスーパーなどの買い物ができる場所があると便利です。

 

 

ただし、買い物できる施設が近くにあると便利ですが、近すぎるのは問題があります。

 

実例として、私の知人の家は隣にコンビニがあります。

 

確かに便利ではありますが、真夜中でも車が出入りしたりタムロをしてる人がいたりするそうです。

 

うるさくて目が覚めるときや治安上怖いときがあるそうです。

 

また、コンビニの明かりは非常に強いので、きちんと遮光カーテンを閉めておかないと夜中でも部屋の中が明るくなります。

 

夏の夜に窓を開けていると、風でカーテンが揺れるたびに強い光が入ってきて、なかなか寝付けないそうです。

 

お店によっては交通量が多かったり特定の時間帯に渋滞が発生することもあるので、気をつけましょう。

 

公共施設

公共施設は普段から利用するものではありませんが、近くにないと不便なことも多いです。

 

重要度に応じてチェックしておきましょう。

 

 

病院の中でも内科や小児科、歯科は利用する頻度が高いので、近くにないと不便です。

 

体調が悪いときに長時間移動するのは大変なので、確認しておくと安心です。

 

入院施設がある病院も近くにないと家族のお見舞いが大変になりますのであわせて確認しておきましょう。

 

 

私の場合は息子が生まれてすぐに「NICU」という未熟児や何か病気がある赤ちゃんが入院する施設に入っていました。

 

2週間ほどで退院してその後も元気に大きくなっていますが、急に再発することもあるようで、長い間、定期的に検査に行く必要があります。

 

しかも、検査できる病院が限られているそうなので、そのときお世話になった先生に引越し先に検査してもらえる病院があるか相談しながら場所を決めました。

 

持病がある方は定期検査もそうですが、急に悪化することを考えると病院の場所は気をつけておきたいところです。

 

 

他の公共施設としては、銀行郵便局図書館公園体育館役場などもチェックしておきましょう。

 

子どもがいる場合は公園が近くにあると助かります。

 

欲を言えば遊具がたくさんある公園がほしいですよね。

 

特に小さいお子さんがいる場合は小さい子どもも遊びやすい環境か知りたいところです。

 

元気のいい小学生と一緒の場所で遊ばせるのは結構ヒヤヒヤすることもあります。

 

公園によっては小さい子ども専用の遊具が設置してあるところもあるので、そのような公園なら安心です。

 

 

また、近くの公園がきちんと整備されているかも確認しておきましょう。

 

荒れていると、そこではタムロに使われているかもしれません。

 

治安も悪くなるので、そのような公園はかえって近くにない方がいいかもしれません。

 

 

 

私の場合は趣味のDIYでモノを作ったり、畑仕事をするので、粗大ゴミが結構出ます。

 

なので、クリーンセンターが近くにあると便利でした。

 

多いときは1日に何往復もすることがありました。

 

妻の場合はよくフリマアプリをつかうため、商品発送のためのコンビニや郵便局が近いと便利です。

 

 

どこの学校に通学するか

Googleマップなどで近くの学校を調べても必ずしもそこが通う学校とは限りません。

 

きちんと不動産屋や役場でどの学校の学区なのかを調べて、子どもが歩いて通える距離なのかを確認しましょう。

 

その際に通学路が安全なのかも見ておきましょう。

 

共働きをする場合は保育施設の入園状況放課後クラブなどの活動状況の確認も大切です。

 

 

地盤の状況

強い家をつくるには家だけでなく、家を支える地盤も大切です。

 

地盤が弱いと家が傾いたり地震の振動が大きくなったりして、家の寿命に悪影響を与えてしまいます。

 

地盤改良が必要になると、それだけで100万円以上の費用が余分にかかってしまいます。

 

 

その土地がどのような地盤なのかは役場のハザードマップなどから確認できることもあります。

 

他にも「地盤サポートマップ」というサイトでは地盤の強さ浸水の可能性昔の航空写真などを確認することができます。

 

昔の航空写真で田んぼやため池など、埋め立てがされている土地は地盤が弱い可能性がありますので気をつけてください。

 

ただし、これらはあくまでも推測にすぎません。

 

最終的に地盤改良の必要があるかどうかは実際に家を建てる前の地盤調査をしないとわかりません。

 

 

過去に浸水や土壌汚染などがあったかどうか

浸水履歴は役場で確認することができます。

 

浸水をする地域は地形的にも浸水がしやすい地域と言えます。

 

浸水しくいように対策されたとしても、再び浸水する可能性はゼロではありません。

 

 

ちなみに、昔から建っている神社仏閣がある場所は、建てられた当時に津波や洪水など、自然災害で被害にあった場所とのに建てられたところも多いようです。

 

少なくとも数百年前に建てられた建物が今でも残っていますので、そのあたりの地域は被害にあいにくいとも言えます。

 

なので、神社仏閣の位置も参考になりますよ。

 

 

土地売却の際に土壌汚染調査がされている場合は不動産屋さんで確認できます。

 

過去に工場など不安のある建物が建っていた場合は自主的に調査を依頼した方が安心して購入を検討できます。

 

 

ハザードマップの確認

https://disaportal.gsi.go.jp/

ハザードマップでは地盤の強さ以外にも風水害や地震、火山、土砂崩れなど自然災害で被害を受ける度合いも知ることができます。

 

日本は自然災害の多い国なので必ず確認しておきたいポイントです。

 

 

土地の高低差

一般的には土地は道路より少し高くなるように作られています。

 

土地が道路より低くなると、雨水が敷地内に流入してしまうためです。

 

そのため、低い土地では土地を高くするための工事雨水を適切に排水するための工事をする必要があり、余分に費用がかかってしまいます。

 

逆に、土地が道路から高すぎる場合でも擁壁などをつくる工事が必要になります。

 

道路から高低差は若干の勾配で済む程度が理想的です。

 

 

また、道路との高低差だけでなく、隣家との高低差確認しておきましょう。

 

隣家より低いと雨水の流入の恐れもありますし、日当たりも不利になります。

 

晴れた日に日当たりを確認することは大切ですが、雨の日に水はけが悪く水が溜まっていないか確認することも大切です。

 

 

境界標の位置

境界標とは敷地の境界を表すための目印のことで、境界の角に設置されています。

この境界標は敷地のすべての角に設置されますので、直線で結ぶとその敷地の形がわかります。

 

その土地の境界がどこにあるかを知る上でとても重要な境界標ですが、図面に境界標が書いてあっても現地に境界標がないこともあります。

 

現地の境界標の位置がはっきりとしていないと近隣トラブルの原因になります。

 

もし、購入希望の土地に境界標がない箇所がある場合は事前に土地家屋調査士に依頼して、隣の土地の所有者立ち会いのもと境界がどこかをハッキリさせることをおすすめします。

 

ちなみに、土地の境界の位置が詳しく記載してある図面は「地積測量図」といい、法務局に行くと誰でも数百円の発行手数料で取得できます。

 

「建築条件付き土地」ではないか

建ててもらう住宅会社を決めている場合は「建築条件付き土地」選んではいけません。

 

「建築条件付き土地」とは一定期間内(おおくは3ヶ月以内)に指定されている住宅会社で家を建てるという条件が付いている土地のことで、「売建住宅(うりたてじゅうたく)」ともいいます。

 

なので、事前に住宅会社を決めているのに建築条件付き土地を購入してしまうと、決めていた会社では建てられなくなってしまいます。

 

建築条件付き土地でどうしても他の住宅会社で建てたい場合はダメもとでその土地を管理する会社に交渉するのもアリです。

 

場合によっては許可がもらえることもあるようです。

 

 

ちなみによく似ていますが「建売住宅」はすでに建っている家と土地をセットで購入するものです。

 

今回の「売建住宅」は更地を買って所定の住宅会社で新たに家を建てるものです。

 

住宅会社の指定はできませんが、建売住宅と比べるとある程度自由にできるのがポイントです。

 

 

前面道路が公道かどうか

土地に接している道路が「私道」のみの場合、その土地の所有者に許可をもらわないと家を建てることができません。

 

 

抵当権が付いていないか

抵当権とは簡単に言うと「借金のかたになっている」ということです。

 

その土地の持ち主が何かで借金をしたときにその借金の肩代わりとして土地を保証に使っていると、土地の登記に「抵当権」が付きます。

 

その借金が完済されて、抵当権抹消手続きをすることでその土地についている抵当権を消すことができます。

 

 

もし、購入した土地の抵当権の借金が完済されなかったら

その抵当権の原因である借金が完済してもらえないと、担保になっている土地は融資者のものになります。

 

あなたがすでに土地を買っていたとしても、関係ありません。

 

担保になっている土地を購入したのだから、そのようなリスクは承知しているでしょ。という扱いになります。

 

土地の購入を決めたときに、土地の売主が「必ず完済するから大丈夫」と言ってきたとしても、本当に完済されて、抵当権が抹消されたのを確認してからお金を支払うようにしてください。

 

抵当権は法務局で登記記録を入手することで確認できます。

 

先ほど紹介した境界の地積測量図と合わせて確認してみてください。

 

 

その土地で家を建てるときの費用

同じ設計の家でも建てる土地によって建築費用は異なります。

 

土地によっては地盤改良などが必要な場合もありますし、重機などが使えずに手作業でやらないといけない場合もあります。

 

その土地に合わせて特別な設計変更をしないといけないこともあります。

 

なので、事前に信頼できる住宅会社を決めておくと、その土地が予算内で建築可能か相談することもできます。

 

 

選ぶ地域によっては家へ規制がかかることもある

それぞれの地域や土地によっては無秩序な建築を防ぐためにルールが決められている場所があります。

 

そのルールには家の高さや面積、構造などさまざまな制限があります。

 

そのことを知らずに土地を選んでしまうと、想い描いていた家が建てられなかったり費用が高くなってしまったりしますので、注意してください。

 

 

これから紹介する制限は対象になる土地ならない土地があります。

 

都会や住宅地では制限がされている可能性があります。

 

対象かどうかは不動産屋や役場でわかりますので確認してみてください。

 

 

用途地域による規制

地域によっては「どんな街にしていくか」が決められている地域があります。

 

たとえば、「工業地帯」では工場などが建築しやすく、住宅街などはつくりにくいルールを設けて、工業が盛んになるように制限がかけられています。

 

逆に「住宅街を形成したい地域」では騒音などの公害の心配がある工場や日当たりが悪くなる大きなマンションなどの建築が禁止されています。

 

その地域でどのような用途の地域にしていくかルールを設けられていることから「用途地域」といわれています。

 

 

用途地域が設けられている地域では住宅地域や工業地域、商業地域といった13種類の地域分けがされています。

 

その地域によって建物の高さ大きさが制限されていることがあります。

 

最悪の場合、住宅が建てられない地域もありますので、不動産情報に用途地域の記載がある場合は必ず確認してください。

 

用途地域についての詳しい内容は別の記事がありますのでそちら↓↓をご覧ください。

 

 

建ぺい率・容積率による規制

「建ぺい率」と「容積率」は先ほどの「用途地域」の中で規定されているものの1つです。

 

これらは「土地の面積に対して建てられる家の大きさや広さを規定」されたルールです。

 

ざっくりと説明すると「建ぺい率50%」とは、建てる家の1階部分の面積土地の面積の半分の広さまでに規制する。ということです。

 

「容積率200%」は各階の面積の合計土地の面積の2倍までに規制されます。

 

「建ぺい率」と「容積率」の詳しい内容は別の記事を用意していますのでそちら↓↓をご覧ください。

 

 

防火地域・準防火地域による規制

「防火地域」「準防火地域」は火災が発生したときに近隣で火災が発生した時に家が燃えてしまうのを防ぐ目的で設定されています。

 

この地域では家を燃えにくい材料や燃えにくい建て方をする必要があります。

 

規制のない家と比べると建築費用が割高になりますので注意が必要です。

 

 

土地の形による規制

こちらは強制ではありませんが、土地の形状による違いにより不自由なこともありますので紹介します。

 

整形地(土地の形が一般的な正方形や長方形のもの)は無駄なスペースが少なく、設計も比較的自由度が高い土地です。

 

それに対していびつな形の土地を「不整形地」と言います。

 

不整形地は整形地と比べて地価が割安なこともありますが、そのかわりに無駄なスペースができてしまったり、建築コストが余分にかかってしまうことがあります。

 

通路やスペースが狭くて重機が使えなかったり、不整形な地形に合わせた設計をするのにお金がかかってしまいます。

 

 

特に不整形地として有名な土地が「旗竿地」です。

 

整形地と比べると1~2割ほど安いので出費を抑えることができますが、ポイントを押さえておかないとデメリットが目立ち、後悔が多くなってしまう土地です。

 

詳しくは別の記事で紹介していますのでそちら↓↓をご覧ください。

 

 

土地と接している道路による制限

土地に建物を建てるためには「接道義務」という決まりを守らないといけません。

 

「接道義務」とは、道路と接していない土地は家を建てることができない。という法律です。

 

その目的は火災の消火活動や災害時に避難を行うためです。

 

 

この接道義務で気をつけてほしいことが、土地に道路が接していればそれでいいかというと、そういうわけではありません。

 

道路と土地が2m以上接している必要があります。

 

また、厳密にいうと法律的には「道路」と「道」は別物です。

 

「道路」は道幅が4m以上

「道」は道幅が4m未満のものをいいます。

 

なので、道(4m未満)しか接していない土地道路に接しているけど接している部分が2m未満の場合は建物を建てることができません。

 

例外措置として家を建てることができる場合もありますが、土地の使用できる面積が狭くなったり別途費用が必要になったりすることもありますので注意が必要です。

 

こちらも詳細を別の記事で紹介していますのでそちら↓↓をご覧ください。

 

 

ちなみに土地の正面に消火栓がある場合も注意が必要です。

 

消火栓の近くには法律上、駐車場や車庫が設置できません。

 

土地を見に行くときには合わせて確認してください。

 

 

まとめ

土地を選ぶ際にはこの記事で紹介したことだけでも多くのことを気をつけないといけません。

 

素人の方だけの判断では確認漏れがあっても仕方がないと思います。

 

仕方がないと言っても、その土地のルールは必ず守らなければなりません。

 

自分の選んだ土地のせいで想い描いていた理想の暮らしが叶わなくなってしまっては、わざわざ高いお金を払って家を建てる意味がありません。

 

なので、土地を選ぶときには最終判断をプロに相談できるように、早めに依頼する住宅会社を決めておくことが失敗を防ぐポイントです。

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