接道義務とは？土地選びのときは気をつけて！

「接道義務」とは敷地と道路が適切に接続されていない土地では家を建てられません。という決まりのことです。

 

「義務」となっていますので、強制力を持っています。

 

そのため、このルールを守らないと家を建てることができません。

 

家づくりのために土地を探す場合はこの「接道義務」についてしっかりと理解しておきましょう。

詳しくは後ほど解説しますが、接道義務は「都市計画区域」と「準都市計画区域」という地域のみで適用されるルールです。

 

その区域の指定がない地域では気にしなくても大丈夫です。

 

 

土地の条件をクリアしないと家を建てられない！

「接道義務」とは道路と適切につながっていない土地では家を新築してはいけません。というルールです。

 

「適切につながっているか」というところがポイントです。

 

どんな道でも、どんなつながり方でもいいということではありません。

 

 

その条件とは

 

１、その土地と接している道路が幅員４m以上（場所によっては６m以上）

 

２、道路と接している間口が２m以上

 

という２点です。

ちなみに接道義務はその土地が「都市計画区域」か「準都市計画区域」という区域に指定されている場合のみ適用されます。

 

この区域は無秩序に街が形成されないように色々なルールを定めている地域です。

 

この「都市計画区域」か「準都市計画区域」に指定されていない場合は接道義務を気にしなくても新築可能です。

 

 

なぜ、接道義務というルールができたのか

接道義務を定めている目的はある程度の広さの道路を形成するためです。

 

「道路幅員４m以上」と「間口２m以上」というルールは火災が起きた際に消防車が通行できて確実に消火活動するために定められました。

 

この接道義務は建築基準法という建築関係の法律の中で定められています。

 

 

昔は車が少なかったので狭い道路が多いです。

 

接道義務の法律が施行される前に形成された道路では狭すぎて、現代の道路としては支障をきたしてしまう場所もあります。

 

すでに家が建っている土地はどうしようもないので、少なくともこれから新築を建てる土地では道路と適切に接続している土地だけ建設を許可するルールが作られたのです。

 

 

この決まりには例外もあるので、道幅が狭い土地でもきちんと対応すれば新設が可能になることもあります。

 

そのことについてはこのあと詳しく解説していきます。

 

 

接道義務をクリアしていない土地でもリフォームならできるの？

接道義務が施行される前から家が建っている土地では道幅が４m未満だったり、道路と接している間口が２m未満の場合があります。

 

そのような土地の家に住んでいたり、中古の住宅を購入した場合、原則として接道義務を満たしていないので建て替えができません。

 

厳密にいうと、建築確認申請で建築の許可がおりません。

（建築確認申請とは工事をする前にきちんとルールを守って設計されているかを確認する制度です）

 

そのため、リフォームできるかどうかは建築確認申請が必要かどうかで変わります。

 

色々と細かいルールはありますが、建築確認申請が必要な工事（接道義務を守らないとできない工事）は、

・新築をする

・大規模修繕する

・大規模模様替えをする

・増改築をする

です。

 

リフォームで関わるところは

・大規模修繕するとき

・大規模模様替えをするとき

・増改築をするとき

です。

 

ここでいう「大規模」とは構造的に重要な部分（柱や梁・屋根・壁など）を家全体の半分以上ということです。

 

家の構造的に重要な部分を半分以上直したり（修繕）変更したり（模様替え）するときは建築確認申請が必要なので、リフォームはできません。

 

家の床面積が増える増築もできません。

 

なので、それ以外のリフォームであれば可能です。

 

例えば、お風呂やキッチンの交換、畳の交換やフローリングの張り替えなども可能です。

 

「大規模」でなければ修繕や模様替えも可能です。

 

大規模かどうかの判断は紹介していない細かい決まりがたくさんありますので、建設会社や不動産業者に相談してみてください。

 

 

接している道路が４m未満の場合はどうなるの？

接道義務では原則として道路幅員が４m未満では家を建てることはできません。

 

ですが、例外としてこの法律が施行されるより前に家が建ち並んでいて、特定行政庁（その地域の建築についての決まりごとを審査・検証などをする人）が指定した道については４m未満でも道路として扱い、新築することができます。

 

この特例が建築基準法第４２条第２項に規定されていることから「２項道路」や「みなし道路」と呼ばれています。

 

 

ちなみに法律用語で「道路」と「道」は違いますので注意してください。

 

「道路」は幅員が４m以上で建築を許可されるものです。

 

「道」は幅員が４m未満で建築を許可されないものです。

 

そのため２項道路とは、本来は４m未満で建築の許可がおりない「道」を特例として建築が許可される「道路」としてみなしますよ。というものになります。

 

 

接している道路が２項道路だと土地が減る？！

２項道路の規定で「道路」としてみなされた道では、「道路」として扱われるために条件があります。

 

この条件を満たさないと「道路」として扱われずに家を新築することができません。

 

その条件とは「道路幅員４mの足りていない分を将来的に道路幅員が４mにできるように土地を差し出す」というものです。

 

そもそも「道路幅員が４m以上必要」というルールは消火活動や災害時の避難経路確保のために定められていました。

 

なので、いくら特例といっても道路幅員を確保できるようにしないといけません。

 

そのため、道路幅員４mの足りてない分はそれぞれの土地の持ち主から提供してもらい、将来的に道路が４mに拡張できるようにすることが目的です。

 

土地を提供する代わりに幅員４m未満の道を道路として認めて、新築を許可してもらえる。という仕組みです。

 

 

道を挟んで向かい側が一般的な建物の土地の場合は道路中心線から２mのところまでは道路の土地になります。

 

道をはさんで向かい側が線路や河川、崖など道路にできない場合は向かい側の境界線から４mまでは道路の土地となります。

上のイラストを参考に解説すると、

「向かいの土地が宅地などの場合」では

 

接続している道の幅が２mしかありません。

 

道路を挟んで向かい側の土地が「宅地」なので、道の真ん中（道路中心線）からお互いに２mずつを将来の道路拡張分として提供することになります。

 

つまり、道路境界線から１m分の自分の土地が対象です。

 

 

道路を挟んで向かい側が河川や線路、崖など道路拡張のために使えない土地の場合は道路と河川などの境界線から４mが将来の道路拡張のための土地になります。

 

つまり、上のイラストの場合は道路境界線から自分の土地の２m分が対象です。

 

 

この将来的に道路になる部分の土地は土地の購入のときにその土地の分の価格を取引価格から差し引かれたり、地方自治体が買い取ったりします。

 

将来的に道路になる部分の土地について、道路になるまでの間、所有権は所持することになりますが、利用権に制限がかかります。（持ち主は自分だけど、自由に使えない）

 

将来的に道路になるまでの間も一応、道路として扱われますので、その土地ではフェンスや塀、門扉などの設置はできませんし、駐車場や花壇として利用することもできません。

 

道路になるまでの間も消火の観点から何も置かずに開けた状態にしておく必要があります。

　

将来道路になる部分の土地は固定資産税や都市計画税が除外されます。

 

その土地の部分を空けるために建物を道路から後退させて家を建てることになります。

 

そのことを「セットバックする」と言います。

 

 

「４m未満の道＝２項道路」ではない！

道路幅員が４m未満の道がどこでも２項道路になりえるというわけではありません。

 

はじめにも説明した通り、接道義務の法律が施行されるより前に家が建ち並んでいて、特定行政庁が指定した道については４m未満の道でも道路とみなされます。

 

「特定行政庁」が指定した道だけが２項道路にできます。

 

「道が狭くてもセットバックすればいい」というわけではないので気をつけてください。

 

気に入った土地に接続している道路が４m未満だった場合は役所の都市計画課などに問い合わせるか不動産業者に建築可能な土地か確認を取るようにしてください。

 

 

道路が接していない土地でも建てられることもある？？

土地によっては道路にも道にも接していない土地も存在します。

 

接道義務の法律では道路につながっていない土地では新たに家を建てることができませんでした。

 

ですが、土地に道路が接していない場合でも特例的に家を建てられることもあります。

 

接道義務はあくまでも消火活動や避難の経路を確保するために道幅を確保する決まりでした。

 

なので、道路に接していない土地でも隣に空き地や公園、広場などがあれば消火活動や避難を問題なくおこなうことができます。

 

なので、土地の周りにそのようなスペースがある場合も新築を建てることができることもあります。

 

不動産屋や役場に問い合わせると確認ができます。

 

 

接道義務「間口２m以上」の注意点

ここでいう「間口」とは道路から敷地内へ入れる部分のことです。

 

 

旗竿地のように道路からの間口が狭い土地では注意が必要です。

 

 

この「間口」という言い方で勘違いしやすいことがあります。

 

それは「道路と敷地の境界線の長さではない」ということです。

 

旗竿地の場合は「間口＝通路として使える幅」だと考えてください。

 

道路からの入り口部分の広さが２m以上だとしても、２mより狭くなっている部分があると「間口２m以上」としては認められません。

あくまでも接道義務は消火活動や避難経路の確保が目的なので、非常時に支障がないように「通路として使える幅が２m以上」となります。

 

間口が２m未満だったときの対処法

間口２mを確保できない土地では新築や建て替え、大規模リフォームはできません。

 

２項道路のような「狭くても特例として建てられる」といった措置もありません。

 

そのため、間口２m未満の土地でどうしても家を建てたい場合は合理的に２m以上を確保するしかありません。

 

間口２m分の土地は、所有している必要はありませんし、同一の名義にする必要もありません。

 

そのため、隣の土地の所有者の方から土地を借りて、間口を２m以上にすると建築することができます。

 

ですが、将来的に家や土地を売却するするときのことやトラブルなどを考慮すると隣の所有者から足りない部分を購入する方が安心です。

 

間口の不足分を買い足す費用が取れない場合は自分の土地と交換する手段もありますので、住宅会社などの専門家に相談してみてください。

 

 

そもそも都市計画区域なのかどうか

ここまで接道義務についてお話ししてきました。

 

最初にもお伝えしたとおり、この接道義務の規制が適用されるのは「都市計画区域」と「準都市計画区域」だけです。

 

この２区域は無秩序に街づくりがされないように色々なルールを決めている地域です。

 

この区域ではない田舎の方では敷地に道路が接していなくても関係なく家を建てることができます。

 

繰り返しますが、あくまでも接道義務は消火活動や災害時の避難経路確保が目的です。

 

２区域の指定がない区域では家同士の間隔が広いので、火災の際に近所への延焼の心配もなく、避難もどこにでも逃げることができるので規制する必要ない。ということです。

 

都市計画区域かどうかの確認は役場の都市計画課や不動産屋で確認ができます。

 

 

まとめ

都市計画区域または準都市計画区域内で家を建てる場合は適切に道路とつながっている必要があります。

 

建築基準法では幅員４m以上の道路に間口２m以上接していること」と原則がありますが、ここでは紹介しきれていない例外もたくさんあります。

 

土地を不動産屋から購入する場合は土地が家を建てることができるのか、すでに建物が建っている場合は再建可能なのか明記することが義務付けられていますので、そこから確認することができます。

 

不動産屋を介さない場合は住宅会社などの専門家と相談すると建設可能か知ることもできますし、その土地でどんな家を建てられるかも教えてもらえます。